La pandemia de COVID-19 ha tenido un profundo impacto en la sociedad, y el mercado inmobiliario no ha escapado a esos grandes ajustes.
Las preferencias por diferentes ubicaciones y tipos de propiedades han cambiado extremadamente rápido, y el mercado inmobiliario aún hoy se está ajustando a esta nueva demanda.
Estos cambios van más allá del aumento de los precios, que fue impulsado en gran medida por las tasas de interés más bajas y comenzó a revertirse este año.
Pensar en los cambios inducidos por la pandemia en el mercado inmobiliario que es más probable que persistan, y aquellos que pueden revertirse, brinda una idea de los mercados que probablemente obtendrán un rendimiento superior.
El cómo, dónde, qué y por qué de las preferencias de vivienda de los europeos ha cambiado drásticamente.
Cómo cambió el mercado inmobiliario en España post Covid
- La gente eligió vivir con menos gente
Uno de los cambios más drásticos en el mercado inmobiliario ocurrió a principios de la pandemia cuando la gente se mudó a hogares más pequeños.
En medio de los cierres y el trabajo y el estudio remotos, más personas decidieron que necesitaban su propio espacio.
Los hogares de una y dos personas se volvieron más comunes en el año 2021 a diferencia del año 2016, a expensas de los hogares más grandes. En particular, las casas compartidas vieron una gran caída en popularidad durante Covid.
Con las clases a distancia y muchos negocios minoristas y de hostelería cerrados, la vida compartida era mucho menos atractiva.
Aunque al principio de la pandemia, este aumento en la demanda de viviendas se vio equilibrado por disminuciones de fronteras cerradas. Pero ahora la inmigración está aumentando considerablemente, lo que significa que la demanda total de viviendas es muy alta, como lo demuestra el rápido crecimiento de los precios de alquiler en toda la región.
- Las áreas regionales (y las ciudades más pequeñas) aumentaron de importancia, han sido los mayores ganadores de los cambios de estilo de vida posteriores a la pandemia.
Si por ejemplo analizamos la demanda de pisos en Vicalvaro, los números demuestran que las zonas de las afueras de las grandes ciudades han aumentado su valor a medida que la capacidad de trabajo remoto y el deseo de cambiar el estilo de vida llevaron a algunas personas a mudarse de las ciudades.
Pero este ‘renacimiento regional’ también benefició a las zonas más pequeñas con precios de vivienda más bajos, aunque los precios han aumentado en general, es interesante ver qué regiones han aumentado más en valor. Al comparar el crecimiento de los precios con el promedio, podemos ver qué regiones obtuvieron mejores resultados durante el período de la pandemia.
- La gente busca espacios más grandes y está dispuesta a pagar por ellos.
Otro cambio clave entre los compradores de vivienda ha sido el anhelo por las viviendas más grandes.
Con el aumento del trabajo remoto y las personas que pasan más tiempo en casa, los compradores buscaron más habitaciones para oficinas en el hogar, así como patios más grandes y espacios para servicios públicos. Esto ha sido claramente evidente en los precios de venta.
La cantidad que la gente está dispuesta a pagar por viviendas grandes en relación con las más pequeñas se ha disparado.
La cantidad que cuesta una vivienda de cuatro dormitorios en relación con una unidad de un dormitorio es un 20% más alta que antes de la pandemia.
Hoy encontramos excelentes oportunidades inmobiliarias en España de viviendas más grandes, y pisos de construcción nueva, con mucho espacio y servicios, estos también han superado en demanda a los más pequeños.
Este cambio en la demanda de viviendas, ha generado que muchas constructoras impulsen proyectos de viviendas con más espacio, eficiencia energética y servicios como piscina, parque, cancha de fútbol, etc. Con tan solo buscar en Internet encontrarás los testimonios de los propietarios de estas nuevas viviendas.
- No ha habido una revalorización de la distancia de desplazamiento
A primera vista, el desempeño superior de las periferias de las ciudades, como el caso de la ciudad de Madrid, sugiere que el trabajo remoto ha reducido la tiranía de la distancia.
Esto significa que las personas están dispuestas a pagar más por viviendas más alejadas del centro de las ciudades, ya que el costo de estar más lejos es menor, ya que muchos no viajan todos los días. Por lo tanto, todo el rendimiento superior de las partes periféricas de nuestras ciudades más grandes ha sido impulsado por el deseo de viviendas más grandes, ya que estas regiones tienen espacios más grandes.
Las viviendas grandes cerca del centro de la ciudad también han aumentado de valor. Hasta ahora, la gente no está dispuesta a pagar más por viviendas más alejadas de la ciudad, a pesar de la menor necesidad de viajar.
- Más inquilinos pasaron a ser dueños de su casa
El período de pandemia ha sido bueno para los compradores de primera vivienda.
Esto se debió a una combinación de tasas de interés más bajas, que tienden a beneficiar a los compradores por primera vez porque toman prestadas proporciones más altas de sus propiedades e incentivos gubernamentales.
Si bien muchos pudieron adelantar la compra para ingresar al mercado, esto ha reducido la cantidad de propiedades de alquiler porque los inversionistas vendieron muchas de esas viviendas. Por supuesto, también hay menos demanda de alquiler, ya que los nuevos propietarios ya no son inquilinos. Pero los inquilinos restantes probablemente serán los que tendrán más problemas con los grandes aumentos en la demanda de viviendas debido a los cambios en el tamaño de los hogares y la reanudación de la inmigración este año.
Este aumento de la demanda sin un cambio en la oferta significa aumentos en los precios de los alquileres, que han sido muy fuertes y parece que continuarán. Y es probable que eso tenga un efecto mayor en las finanzas de los inquilinos actuales.
¿Estos cambios en la demanda de vivienda llegaron para quedarse?
Si estas tendencias se revertirán o no, no está del todo claro, sin embargo, parece probable.
Es probable que las tasas de interés más altas signifique que los compradores de primera vivienda encontrarán un futuro más difícil que en los últimos dos años. Es probable que esto, combinado con el fuerte crecimiento continuo de los precios de los alquileres, revierta lentamente el cambio de la pandemia a tamaños de hogar más pequeños.
Hasta cierto punto, los hogares pudieron repartirse tras la reducción de la demanda de viviendas durante la pandemia, pero ahora tendrán que volver a agruparse.
La persistencia de los cambios de preferencia hacia regiones y viviendas más grandes es más difícil de predecir. Pero dado que hemos visto poca reversión en estas tendencias todavía (las áreas regionales continúan superando a las capitales y las primas para viviendas grandes han cambiado poco), parecen ser cambios a largo plazo en el mercado de la vivienda.
